El Gobierno ha aprobado dos nuevos reales decretos-ley en materia de vivienda que introducen cambios importantes en los contratos de alquiler, las prórrogas, las rentas y la protección de los consumidores.
Real Decreto-ley 28/2026: más estabilidad en los contratos de alquiler
El Real Decreto-ley 28/2026 refuerza la duración y estabilidad de los contratos de vivienda habitual.
Tras los primeros cinco años de contrato (siete si el propietario es una persona jurídica), podrán aplicarse nuevas prórrogas de otros cinco o siete años, respectivamente. El propietario deberá avisar con seis meses de antelación si no quiere renovar, mientras que el inquilino deberá hacerlo con dos meses.
Además, cuando sea el propietario quien decida no renovar, el inquilino podrá tener derecho a una indemnización equivalente al mayor importe entre 12 mensualidades o una mensualidad por cada año de permanencia en la vivienda. Existen excepciones, por ejemplo si el propietario necesita recuperar la vivienda para sí o sus familiares, el inquilino dispone de otra vivienda o ambas partes acuerdan un nuevo contrato.
Para evitar la indemnización, el nuevo contrato deberá garantizar nuevamente una duración mínima de cinco o siete años y respetar los límites de renta aplicables.
También se refuerza la protección de las personas vulnerables, que podrán solicitar una prórroga extraordinaria de hasta un año, obligatoria para el propietario cuando sea gran tenedor y se cumplan los requisitos legales.
En las zonas de mercado residencial tensionado podrán solicitarse hasta tres años adicionales de prórroga, mediante anualidades sucesivas.
Estas medidas se aplicarán también a contratos ya existentes cuando sus vencimientos se produzcan después de la entrada en vigor del decreto, prevista para el 15 de noviembre de 2026.
Real Decreto-ley 29/2026: alquiler temporal, rentas y protección frente a desahucios
El Real Decreto-ley 29/2026 introduce medidas más amplias sobre el mercado del alquiler.
Los alquileres temporales deberán responder a una causa real y acreditada, tener una duración superior a 31 días y, como regla general, no superar los 12 meses. Si no existe una verdadera causa temporal, podrán considerarse alquileres de vivienda habitual.
En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas no podrá superar la renta que correspondería al alquiler de la vivienda completa. En zonas tensionadas se aplicarán además los límites legales de renta.
El decreto amplía también determinadas medidas de protección frente a los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional, que podrán mantenerse hasta el 31 de diciembre de 2030.
Asimismo, determinados inquilinos podrán solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años.
Hasta el 31 de diciembre de 2027, si la renta ya supera el máximo correspondiente según el sistema de índices, no podrá incrementarse. En los demás casos afectados, y si no hay nuevo acuerdo, la subida tendrá un máximo del 2 %.
La norma refuerza igualmente otros derechos de los inquilinos: no podrán repercutirse determinados gastos de gestión inmobiliaria e impuestos asociados a la vivienda, aumentan las garantías sobre reparaciones y conservación y se refuerza el derecho de adquisición preferente.
Además, hasta 2030 se limitan determinadas adquisiciones de vivienda por grandes tenedores y determinadas entidades, y algunos contratos anteriores a la Ley de Vivienda podrán acogerse a las prórrogas previstas en la LAU.
Este decreto entra en vigor el 8 de octubre de 2026.
Más medidas para facilitar el acceso a la vivienda
El Real Decreto-ley 29/2026 incluye también el mecanismo TU CASA, que permitirá complementar la hipoteca para la primera vivienda habitual con financiación pública de hasta el 20 % del valor del inmueble o 50.000 euros, con interés del 0 % y sin comisiones.
También se crea un Fondo de Vivienda de Impacto Social de 400 millones de euros, se refuerza CASA 47 y se amplía la información que deberá aparecer en los anuncios de alquiler.
Un avance que debe tener continuidad
ADICAE considera positivas las medidas destinadas a dar mayor estabilidad a los contratos, limitar abusos y reforzar la protección de los consumidores. No obstante, la crisis de la vivienda exige soluciones estructurales que afronten los elevados precios, la falta de vivienda asequible y las dificultades de acceso a la financiación.
